Die Frage, die viele zu spät stellen
Die meisten Paare rechnen ihre Baufinanzierung auf Basis beider Einkommen. Das ist naheliegend – und oft falsch. Denn die Frage ist nicht: Was können wir uns heute leisten? Sondern: Was können wir uns leisten, wenn einer von uns aufhört zu arbeiten?
Wer ein Kind plant oder bereits eines hat, steht vor genau diesem Szenario. Die Bank kennt nur das, was heute auf dem Kontoauszug steht. Was in drei Jahren ist, interessiert sie nicht. Was euch interessieren sollte: Können wir diese Rate noch stemmen, wenn nur noch ein Gehalt reinkommt?
Das ist keine Schwarzmalerei. Es ist die Frage, die über finanzielle Stabilität oder Druck in den nächsten zwanzig Jahren entscheidet.
Wie die Bank rechnet – und was das für euch bedeutet
Banken berechnen eure Kreditwürdigkeit über die sogenannte Haushaltsrechnung: Nettoeinkommen minus Lebenshaltungskosten minus bestehende Verbindlichkeiten ergibt den verfügbaren Betrag für die Kreditrate. Kinder werden dabei als fester Kostenblock eingerechnet – je nach Bank mit 300 bis 500 Euro pro Kind im Haushalt.
Was viele nicht wissen: Elterngeld zählt als Einkommen, aber nur für den Zeitraum, in dem es bezogen wird. Danach fällt es weg. Wenn ihr also eine Finanzierung beantragt und eine/r von euch gerade Elterngeld bezieht, rechnet die Bank mit diesem niedrigeren Einkommen für die gesamte Laufzeit – was eure Kreditwürdigkeit temporär verschlechtert.
Praktische Konsequenz: Der beste Zeitpunkt für eine Finanzierungsanfrage ist entweder vor der Elternzeit mit beiden vollen Einkommen – oder danach, wenn das reguläre Gehalt wieder läuft. Während der Elternzeit selbst ist das ungünstigste Timing.
Der Alleinverdiener-Fall: was ist realistisch?
Wenn einer von euch dauerhaft nicht erwerbstätig ist – ob als Vollzeitmutter, -vater oder aus anderen Gründen – läuft die gesamte Finanzierung auf einem Einkommen. Das ist eine andere Ausgangslage als zwei Einkommen, aber keine unmögliche.
Die Faustregel: Die monatliche Rate sollte nicht mehr als 30 bis 35 Prozent des Nettoeinkommens betragen. Bei 4.000 Euro Netto bedeutet das eine maximale Rate von 1.200 bis 1.400 Euro. Bei 5.000 Euro sind es 1.500 bis 1.750 Euro.
Diese Zahlen wirken für viele Märkte – besonders in Grossstädten – ernüchternd. Das ist beabsichtigt. Eine Baufinanzierung, die nur mit beiden Einkommen funktioniert, ist fragil. Eine, die auf einem Einkommen tragbar ist, gibt euch Spielraum für das, was das Leben tatsächlich bringt.
Eigenkapital: wie viel braucht ihr wirklich?
Die klassische Empfehlung lautet: mindestens 20 Prozent Eigenkapital plus die Kaufnebenkosten. Das ist konservativ – und richtig.
Die Kaufnebenkosten werden oft unterschätzt. Sie liegen je nach Bundesland zwischen 10 und 15 Prozent des Kaufpreises:
- Grunderwerbsteuer: 3,5 bis 6,5 % je nach Bundesland (Bayern 3,5 %, NRW 6,5 %)
- Notarkosten und Grundbucheintrag: ca. 1,5 bis 2 %
- Maklerprovision: 0 bis 3,57 % (seit 2020 hälftig geteilt)
Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro bedeutet das: 40.000 bis 60.000 Euro Nebenkosten, die ihr liquide haben müsst – zusätzlich zum Eigenkapital für den Kredit.
Wer weniger als 20 Prozent Eigenkapital einbringt, bekommt zwar trotzdem einen Kredit, zahlt aber einen Zinsaufschlag für das höhere Risiko der Bank. Dieser Aufschlag summiert sich über 20 Jahre auf erhebliche Beträge.
Timing: wann kaufen?
Es gibt keinen perfekten Zeitpunkt. Aber es gibt bessere und schlechtere.
Vor der Elternzeit: Beide Einkommen sind aktiv, die Kreditwürdigkeit ist am höchsten. Nachteil: Ihr wisst noch nicht genau, wie sich das Leben mit Kind anfühlt – und ob die Lage, die Grösse und das Objekt wirklich passen.
Während der Elternzeit: Ungünstigster Zeitpunkt. Das Einkommen ist reduziert, die Nerven strapaziert, und die Bank rechnet mit dem niedrigeren Elterngeld.
Nach der Elternzeit, mit einem Einkommen: Ihr wisst, wie ihr als Familie funktioniert. Die Anforderungen an Platz, Lage und Infrastruktur sind klar. Die Finanzierung läuft auf einem Einkommen – was sie stabiler macht, auch wenn sie kleiner ist.
Wenn der zweite Partner wieder einsteigt: Die komfortabelste Ausgangslage. Ihr wisst was ihr braucht, habt möglicherweise mehr Eigenkapital angespart, und die Rate verteilt sich wieder auf zwei Einkommen.
Rate, Tilgung, Zinsbindung: die drei Stellschrauben
Rate: Setzt sie so, dass sie auf einem Einkommen tragbar ist. Ihr könnt jederzeit freiwillig mehr tilgen, wenn das zweite Einkommen wieder fliesst. Umgekehrt geht es nicht.
Tilgung: Eine Anfangstilgung von 2 bis 3 Prozent ist realistisch. Weniger als 1 Prozent bedeutet, dass ihr nach 15 Jahren Zinsbindung kaum Kapital abgebaut habt – und bei gestiegenen Zinsen in eine Falle tappt.
Zinsbindung: 10 bis 15 Jahre sind der Standard. In einem Niedrigzinsumfeld lohnen sich 15 bis 20 Jahre Zinsbindung, um Planungssicherheit zu kaufen. Wenn die Zinsen in zehn Jahren höher sind, ist eine kurze Zinsbindung teuer.
Achtet ausserdem auf das Recht zur Sondertilgung: Mindestens 5 Prozent der Kreditsumme pro Jahr, besser 10 Prozent. Wenn das zweite Einkommen wieder kommt, könnt ihr damit die Laufzeit erheblich verkürzen.
Angebote vergleichen
Die Zinsunterschiede zwischen Anbietern betragen bei gleicher Bonität bis zu 0,5 Prozentpunkte – auf eine Kreditsumme von 300.000 Euro über 20 Jahre sind das 30.000 Euro mehr oder weniger Zinsen. Es lohnt sich, mehrere Angebote einzuholen.
Die häufigsten Fehler bei Familien
- Zu wenig Eigenkapital. Wer die Nebenkosten mitfinanziert, zahlt auf Kosten, die keinen Wert schaffen, Zinsen über zwanzig Jahre.
- Rate auf zwei Einkommen kalkuliert. Sobald einer aufhört, wird die Rate zur Bedrohung statt zur Normalität.
- Kein Puffer eingeplant. Renovierungen, defekte Heizungen, Umzugskosten – ein Puffer von 10.000 bis 20.000 Euro nach dem Kauf ist keine Luxus, sondern Notwendigkeit.
- Zu kurze Zinsbindung. Wer in zehn Jahren verlängert und die Zinsen sind gestiegen, hat kein Verhandlungspfund mehr.
- Kein Sondertilgungsrecht vereinbart. Flexibilität kostet beim Abschluss wenig und ist später viel wert.
Was ihr als Paar vorher klären solltet
Bevor ihr in eine Finanzierungsberatung geht, solltet ihr intern geklärt haben:
- Wie lange wird einer von euch nicht oder reduziert arbeiten?
- Welche Rate ist auf einem Einkommen dauerhaft tragbar – ohne Druck?
- Wer ist im Grundbuch eingetragen? (Beide, auch wenn nur einer verdient – das schützt die nicht erwerbstätige Person.)
- Was passiert, wenn der Hauptverdiener ausfällt? (→ Risikolebensversicherung und Berufsunfähigkeitsversicherung prüfen)
Besonders der letzte Punkt wird unterschätzt. Eine Immobilie, die auf einem Einkommen finanziert wird, ist ein konzentriertes Risiko. Wenn dieses Einkommen wegfällt – durch Krankheit, Unfall oder Tod – muss das Objekt verkauft werden. Eine Risikolebensversicherung, die die Kreditsumme abdeckt, kostet oft weniger als 30 Euro im Monat und verhindert genau das.
Dieser Artikel gibt allgemeine Orientierung und ersetzt keine individuelle Finanz- oder Kreditberatung. Zinsen, Konditionen und steuerliche Regelungen können sich ändern. Die Vergleichslinks sind Affiliate-Links – für euch entstehen keine Mehrkosten. Stand 2026.